空き家の相続　「どうするのが良いのか？」

2022/02/22

空き家の相続について

お客様より見積のご依頼を頂く際に「両親が亡くなってから〇年間、実家を放置していた」というお話をお聞きする事がよくあります。
また「だれも住む予定は、当面ないが、とりあえず今後の事を考えて、今回は家財だけ撤去しておこうと思っています。」というお話もよくあります。
よって今回は、この空き家（実家等）についてのお話を税金や相続の事も絡め記述していきたいと思っております。
空き家で問題となるのが、１）相続、２）空き家に住むのか、それとも放置するのか、３）売却（解体）するのかという点だと思います。

「相続問題のトラブルに注意」

相続人が２名以上いる場合はトラブルが多く、以外にも兄弟姉妹間でのトラブルも多いのが実情です。
土地家屋の相続の場合で一番多いのが、換価分割です。
これは不動産を売却し、その現金を人数分で分割するという方法の事を呼びますが、この場合、売却時の金額が適切なのかどうかと言う事や、分割された金額を不満に思う人が出ないように気を付けないと、トラブルが発生する原因となるので、売却を主導される方は気を付けるべきでしょう。

「空き家をどうするのか？」

住むのか？放置するのか？それとも売るのか？という問題ですが、現在国では、税金を徴収するために様々な取り組みがなされています。
ご存知のマイナンバーカードや、インターネットの取引記録を電子化する動きや、空き家対策特別措置法（以下空き家法）がこの一部です。
空き家法については、数年前から各市町村の役所が力を入れておりますが、空き家認定を受けると固定資産税が6倍に上がる事をご存知でしょうか？
空き家法における空き家とは、①人の出入りが無く、②水道ガス電気の使用が無く、③建築物が使用されていない家を指します。
また倒壊などの危険性がある場合や、近隣の衛生上有害となる可能性がある場合、適切な管理をされていないので景観を損ねる場合、周辺の生活環境の保全を保つためには放置が不適切と判断される場合も含まれます。
２０１５年２月に施行されたこの空き家法は、持ち主の許可なくともその土地に立ち入ることが出来るので、自治体からの依頼を受けた土地家屋調査士などが調査判断しますが、問題があると判断されると「特定空き家」に指定され、前述の様に固定資産税が6倍になる事の他に、指導・是正の勧告や命令が出され、状況によっては行政代執行が行われる場合もあります。
よって、空き家法で特定空き家に指定された場合は、解体や売却を検討するかリフォームして住むなどの対応を早急にされた方が良いと思います。
ただこの際の特例措置があります。
それは空き家を相続した方が、耐震リフォーム又は解体をし終わった後に、その家屋や敷地を譲渡した場合、本体譲渡時に必要となる譲渡所得額から３０００万円を特別控除するという内容ですので利用できる方は、役所又は税理士等に詳しくお聞きください。

また、売却等とは別に、誰も住む予定が無く、その土地の坪単価も低くて、売っても大した金額にならない場合や、解体費の方が高くついてしまう場合、無償で譲渡するという方法もあります。
もちろん相続者の同意は要りますが、不動産屋にその土地家屋の売却額を聞いておき、固定資産や先の空き家指定の話をすれば、ご理解を頂けると思います。

「空き家の維持費について」

空き家を維持（放置）する場合の維持費についてですが、仮に空き家を維持した場合、２０年で約１０００万円の費用が掛かるという試算があります。（年平均５０万）
この額は、先の空き家法の指定を受けないレベルで、家屋や庭の適切な維持をした場合の金額です。
もちろんこの場合、遺産もその分減る事になりますので、放置した責任を他の相続者に指摘されないようにする事も肝要です。
ここまで読んでいただければ分かると思いますが、誰も住まないのであれば放置していてもメリットはほぼ無いので、解体や売却を早めに検討された方が良いでしょう。

「売却と解体」

先の「相続問題」との絡みもありますが、まずは大体の売却金額を知る事です。
そのためには、不動産屋に連絡して、その土地の価格を知っておく事です。（売る売らないは別の話として）
路線価やその周辺の売却記録（過去２～３年）を調べてもらうと、大体の金額が判ります。
もちろん、その土地の形や、面する道路の広さ、方角によっても変わりますが、大体の売却金額の幅が把握できます。
もちろん売却時は、売り主の意向により高く金額を設定する事も可能ですが、売れなければ何もなりませんので、先の金額を参考にすると、他の相続人にも話がし易いと思います。
ただ、ここで注意したいのが、東京オリンピックも終わり、２０２１年には５年ぶりに土地の平均売却価格が前年を割りました。
また空き家が増えている問題と併せて、今後土地の価格は下落傾向にあると言う事を知っておいた方が良いでしょう。
ついで解体ですが、あまり早く解体をしてしまうと、固定資産税が上がってしまうので、注意しましょう。
よって売れる見込みが付く、又は売れてから解体をした方が良いのですが、解体して更地の方が、買主が想像し易いので、売れやすいと言えます。
また不動産業者と解体業者が提携をしていない場合や、別々に発注した場合、解体費用は先に支払う必要があります。
但し、不動産業者と解体業者が提携している場合や、不動産業者が解体業者も兼ねている場合は、売れて一時金が入ってから解体費用を支払うように猶予してくれることもあるので、
可能であれば、一時金で支払うように契約すると、先に支払う金額が少なると思います。